Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Dünya genelinde etkili olan pandemi  süreci ve devamında ülkemizde meydana gelen ekonomik sorunlar  konut sahipleri ile kiracılar arasında da birtakım problemlerin oluşmasına sebebiyet vermiştir. Bir tarafta mülkiyet hakkının kutsallığı söz konusu iken diğer tarafta kiracı sıfatını taşıyanların haklarının korunmaya çalışılması bir dengesizlik oluşturmuştur. Bu bağlamda 11.6.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Geçici 1. Maddesiyle 11.6.2022 - 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır yüzde 25’lik sabit bir oran olarak belirlenmiştir. Söz konusu düzenlemenin bitiş tarihi itibariyle yeniden bir düzenleme yapmak gerekmiş ve 15.07.2023 tarihli Rezmi Gazete'de yayımlanan  kanun değişikliği ile geçici bir madde eklenmiş ve bu düzenleme ile  2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında üst zam sınırının uygulanma tarihleri uzatılmıştır.

USULE İLİŞKİN

Bu durumda her ne kadar kiracılar için bir avantaj oluşturulmaya çalışılsa da netice olarak  kira bedelleri  enflasyon karşısında oldukça düşük kaldığından ev sahipleri çözüm arayışları içerisine girmiştir. Bu noktada kira tespit, kira uyarlama ve tahliye davaları oldukça önem kazanmıştır. Bu bağlamda artan uyuşmazlıkların bir nebze olsun daha hızlı çözüme kavuşturulması bakımından kira uyuşmazlıkları ile ilgili  dava açılmadan evvel arabuluculuk sistemine başvuru zorunluluğu getirilmiştir. 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda önemli değişiklikler yapılmış, bu kapsamda kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir. Arabuluculuk başvurusunun yapıldığı tarih de uygulamada önemle incelenmekte olup ihtarnamede tanınan sürelerin geçmesinin ardından,  dava açma hakkının doğduğu tarih itibariyle, arabuluculuk başvurusunun yapılmış olması aranmaktadır.

Bu dönemde ev satın alan fakat satın aldığı evde kiracı bulunan ve kendisi de kirada oturan yeni malikler açısından da süreç sıkıntı arz etmiştir. Yeni ev sahiplerinin kanundan kaynaklanan "yeni malikin gereksinimi" nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanmaya başladıkları görülmektedir. Mevcutta kira bedelleri arasında bir  dengesizlik oluştuğundan  ev sahiplerinin sıklıkla gündeminde olan tahliye davaları önem kazanarak niceliksel olarak artış göstermiştir. Ancak gereksinim nedeniyle açılan tahliye davalarında, "gereksinim" olgusunun çok detaylı bir şekilde incelendiği hususunu özellikle  belirtmek gerekmektedir.

TBK Madde 351 hükmü şu şekilde düzenlenmiştir:

b. Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da, kullanabilir.

Maddenin ilk fıkrası, ihtar şartını edinme tarihinden itibaren 1 ay  içerisinde gerçekleştirmek  koşuluyla 6 ay sonra açılacak bir dava ile kira sözleşmesinin sonlandırılabileceğini hüküm altına almıştır. İkinci fıkrada ise herhangi bir ihtar şartı öngörülmemektedir. Bu usul şartları önem arz etmektedir. Ancak uygulamada, taraflar arasındaki sözleşmenin hususi şartlarında sözleşmenin sona erdirilebilmesi için yazılı ihtar şartı öngörülmüşse, taraflar arasındaki özel hükmün uygulanacağı, ve ikinci fıkra kapsamında hareket edilse dahi sözleşmede belirlenen ihtar koşulunun yerine getirilmesinin arandığı görülmektedir. 

Önemli olan husus ihtarnamenin muhataba 1 ay içerisinde ulaşmış olmasıdır. Yeni ev sahibi, ihtarnameyi çektikten sonra dava açmadan evvel ihtarnamenin kiracıya ulaşıp ulaşılmadığını teyit etmek durumundadır. Aksi halde bu durum usulen bir eksiklik olarak kabul edilmektedir.

Diğer yandan ihtarnamenin 1 aylık süre içinde muhataba ulaşmadığı durumda, alternatif yol olarak ihtar koşulunun aranmadığı ikinci fıkra kapsamında hareket edildiği görülmekte, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmaktadır. İhtarname ve arabuluculuk şartının sağlanmasından sonra dava açıldığında, yeni ev sahibinin ihtiyaç konusunu ispatlama yükümlülüğü bulunmaktadır.

ESASA İLİŞKİN (İHTİYAÇ KAVRAMI)

Bu noktada ispat yükü davacıdadır. Davacının, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için iddia ettiği ihtiyacı ispatlaması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında taşınmazın tahliyesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve  zorunlu  olması aranmaktadır.

Yargıtay ihtiyaç kavramı noktasında belirlediği ölçütlerde ihtiyaçlının kirada oturuyor olmasını tek başına bir tahliye nedeni olarak kabul etmektedir.

• "Somut olayda; taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icap eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekir.”(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2018/7751 Karar No: 2019/493 23.01.2019)

Kirada oturmayan  kişi kendisine ait bir konutta oturuyor olsa dahi, sağlık problemleri, taşınmazın daha elverişli bir konumda bulunuyor olması, işyerine yakınlık, asansör bulunması, aylık giderlerin daha fazla olması, ödeme güçlüğü, somut olaya göre taşınmazın kullanıma elverişli olması şeklindeki durumlar, ihtiyaç olgusunun varlığında ileri sürülebilecek  hususlardır. Bu noktada ihtiyacın dava sürecinde de  devamlılık arz etmesi önemlidir. Somut olayın niteliklerine göre, ihtiyaç durumu değişebilmektedir. Bu sebeple her olaydaki ihtiyacın varlığı özel olarak incelenmelidir. 

AV.EBRAR BİLTÜRK